株式会社 三好不動産 資産活用ナビ

賃貸借期間や賃貸事由により、契約の種類や賃貸借条件を考える必要があります。

■ケース１：転勤等の期間が最初から決まっており、確実に戻って来る場合

特に３年から５年程度で戻る場合は、「定期賃貸借契約」をお薦め致します。
（Ｑ＆Ａ　定期借家契約ご参照）

【定期借家契約のメリット】
契約期間終了後に、予定通りほぼ確実に、建物の明渡しを賃借人に対して求めることができます。その際、契約当初に定めた特約事項等の約束に基づく明渡し精算が可能です。
［例］敷金３ヶ月のうち、賃借人退去時に敷引金として、家賃の２ヶ月分を敷金より差し引くものとする。

【定期借家契約のデメリット】

1. 契約期間の長短にもよりますが、期間が限定される為、借りたいと思う方からの反響が少なくなります。特に、法人限定で賃貸を希望した場合、法人から対象物件不適格にされてしまうケースが多々あります。
   せっかく気に入っていただいた物件が定期借家契約では、会社の規程に合わない為、お断りという事も少なくありません。但し、契約期間の延長相談が出来るのであれば、反響も期待できます。
2. 賃貸条件としての家賃を、通常契約（普通借家契約）と比較した場合、低めの設定にする傾向にあります。これは、契約期間が限定されてしまう賃借人への配慮もあります。

■ケース２：所有者が戻って来るか分からない、もしくは戻って来ない場合

「普通借家契約」をお薦め致します。

【普通借家契約のメリット】

1. 法人様・個人様を問わず、幅広いお客様からの反響が得られるので、成約が高まります。
2. 家賃に関しては、定期借家契約と比較して、より良い条件での賃貸が可能です。
   但し、周辺相場を著しく越えてしまうような賃料設定をすると、反響も少なくなり、成約の可能性も低くなります。募集委託をする不動産会社とよく相談する事をお薦め致します。

【普通借家契約のデメリット】

1. 契約期間は、通常１年から３年です。但し、この期間を終了したら契約が終了する訳ではありません。今までの契約期間を自動更新もしくは任意更新となります。
   一方的に契約期間が過ぎたからといって終了することは出来ません。もし、賃貸に出している物件へ再度住むご希望がある場合は、現在の賃借人へ退去をしてもらう必要があります。賃貸人は、退去を求める予定日の６ヶ月以上前までに、賃借人へ書面をもって解約の通知をする義務が発生します。
2. 建物の明渡しをする場合、通常の退去精算と大きく異なり賃貸人の費用負担が発生します。敷金全額返金、移転先への引越し費用の負担など賃借人と協議した上で決定します。
   但し、賃借人の故意・過失による建物の損耗等がある場合は、別途実費請求することが可能です。