株式会社 三好不動産 資産活用ナビ

　「土地さえあればアパートは建てられます」、「お金は全部銀行が出してくれるから大丈夫です」、「借入金は相続税の節税になります」、「借入金の利息は経費になるので所得税の節税にもなります」、「みなさん借入金でアパートを建てて節税されていますよ」、こんな言葉を耳にされた方は多いのではないでしょうか。

その気になってアパートを全額「借金」で建ててしまった方も多いと思います。

しかしホントは、「借金」をしてもしなくても節税効果は変わりません。
それどころか、多額の「借金」は不動産投資で最も重要な収益性を悪化させてしまいます。

もし手持ち資金があるのなら、「借金」はどんどん返済しましょう。

「借金」を少なくすれば収益性は抜群に向上します。
収益性が向上すれば、不動産投資のリスクはほとんどなくなります。

なぜなら、一時的に空室がでてもリフォーム代がかかっても、収益の範囲内でカバーすることができるからです。それよりなにより、「借金」を返済してしまうとほっとしますから

例えば、現金100円と土地100円を持っている方がいたとします。

この方の財産は200円ですので、税率を20％と仮定すると相続税は40円になります。
この土地の上に、借入金100円でアパート100円を建てたとします。
そうすると相続税では、土地100円をアパートの敷地にすると80円、アパート100円を40円で評価してくれるという優退規定があります。
そのため、現金100円、土地80円、アパート40円となり、この方の財産は220円になります。さらに借入金100円を財産220円からマイナスするため、最終的には120円となり、税率を20％と仮定すると相続税は24円になります。

アパートを建てる前は相続税40円、建てた後は相続税24円となり、40円と24円の差額16円が相続税の節税になったわけです。

それでは、現金100円を使って、全額自己資金でアパート100円を建てたときはどうなるのでしょうか。現金は使っているので0円、土地はアパートの敷地なので80円、アパートは40円となり、この方の財産は120円になります。
「借金」をした場合でも財産120円で相続税24円、「借金」をしなくても財産120円で相続税24円、いずれの場合も相続税の節税効果は16円で変わらないことになります。

例えば、借入金100円でアパート100円を建てたとします。借入金の金利が毎年3円だとすると、この3円が所得税において経費として認められますので、税率を20％と仮定すると毎年60銭ずつ所得税が節税になるわけです。

それでは全額自己資金でアパート100円を建てたときはどうなるのでしょうか。

当然、借入金がないため金利もなく所得税も節税になりません。
しかし「借金」をした場合は、毎年3円ずつの金利負担と所得税60銭の節税で、実質的な負担額は2円40銭となります。もし「借金」をしなければ何の負担もありません。

毎年3円損をして60銭得をすることが節税といえるのでしょうか。

例えば、現金100円と借入金100円を持っている方がいたとします。

現金を定期預金などの金融商品で運用したとしても、今の時代ほとんど金利は付きません。

借入金には金利から所得税の節税分を差し引いた毎年2円40銭のコストがかかります。ここで思い切って、現金100円で借入金100円を返済してしまったとします。
すると返済後は、毎年2円40銭のコストがかかりません。

これは、現金100円を毎年2円40銭の金利の付く金融商品で運用しているのと同じことになります。全額「借金」を返済することが無理なら一部でもいいでしょう。

有効活用していない他の土地があるのなら、その土地を売却して「借金」を返済してもいいでしょう。物価はもちろん家賃も下がるデフレの時代、アパート経営の競争も厳しくなってきています。いつ空室がでても不思議ではありません。

こんな時代は、「借金」はできるだけ早く返済して身軽になることが大切です。
「借金」を返済すると、今度は家賃がまるまる手元に残るので現金が増えていきます。

これからのキーワードは「無借金で収益性の高い不動産投資」です。
損をすれば当然のごとく税金は安くなります。
しかし、これは「ウソの節税」です。

得をして税金も安くする「ホントの節税」を目指しましょう。