アパート、マンションの節税対策
みなさんがアパート、マンションを建てるときの動機は何でしょうか。
相続税の節税でしょうか。
相続税の節税というのは、アパート、マンションを建てると、土地の評価が15％引き、建物の評価が65％引きになることです。例えば、1億円の土地に2億円のマンションを建てた場合、土地の評価は8500万円、建物の評価は7000万円になります。
3億円の財産を1億5500万円で評価してくれるのです。
これにより、数千万円の相続税が節税になるかもしれません。
また、固定資産税、都市計画税の節税もあります。
アパート、マンションを建てると駐車場などの更地と比較して、土地の固定資産税が75％引き、都市計画税が40％引きになります。例えば、駐車場で利用している1億円の土地があった場合、現在の固定資産税は70万円、都市計画税は15万円の合わせて85万円程度でしょう。
この土地にアパートを建てると、土地の固定資産税は18万円、都市計画税は9万円の合わせて27万円程度に落ちます。もっとも別途、建物の固定資産税、都市計画税がかかるのですが。
このようにして、みなさんは節税目的でアパート、マンションを建てていきます。
もちろん、アパート、マンションの収益力はみなさんの生活費となり、同時に節税も達成されるのですから何も文句は無い訳ですが。
アパート、マンションの管理対策
ところで、みなさんが亡くなられて、実際の相続が発生したときにはどうなるのでしょうか。
アパート、マンションの経営をあなた一人でやっていて、家族の人はほとんど知らない。このような場合、大変なことになります。
亡くならなくても、病気で入院し意思能力が無くなってしまったらどうでしょう
ましてや管理会社にも頼らずに、すべて自分でやっていたら。アパートの外灯が故障した。入居者が鍵を紛失した。その度に家族は大慌てです。
その家族は遠方に住んでいるかもしれないのです。
そのためにも、入居者をすぐに探してくれる、アパート、マンション経営のアドバイスをしてくれる、家賃、間取り、設備、修理、そして最新の市場動向まで教えてくれる、そんな管理会社を必ず見つけておきましょう。
アパート、マンションの分割対策
節税対策も万全、管理対策も万全、いざアパート、マンションの相続が発生しました。
さて、そのアパート、マンションは誰が相続するのでしょうか。
結論から言えば、アパート、マンションは共有にしないでください。
母親と子供の共有であればまだしも、兄弟姉妹での共有は絶対に禁物です。
今後のアパート、マンション経営で、修理、家賃の改定、借入金の返済、新たな設備投資など、意思決定が必要な問題は次から次に起こります。
共有では意見の調整が難しいのです。
特に資金の絡む問題では喧嘩になるかもしれません。兄弟姉妹に仲良く家賃を分配したいのは分かりますが、アパート、マンションの名義は一人にして、他の兄弟姉妹には別の財産を用意しておきましょう。
もっとも、兄弟姉妹の数だけアパート、マンションがあれば、共有せずに分割することもできるでしょうが。
アパート、マンションの後継者対策
時価5000万円のマンションは長男に相続させる。長女は他家に嫁いでいるので現金5000万円を相続させる。マンションの家賃は年間625万円、築10 年ですが借入金はなく鉄筋コンクリートなので、手を入れていけば今後20年間は十分稼いでくれます。長女は遠方にいるためマンションの管理は不可能ですし、本人も住宅ローンや子供の教育資金で現金を望んでいます。後は遺言でも書いておけば万全です。
はたして本当にそうでしょうか。
長男の嫁の言い分を聞いてみましょう。
「嫁の立場でこんなことを言うのもどうかと思いますが、単純計算すると5000万円を625万円で割って8年になります。つまり8年たてば、マンションの家賃が義理の妹が相続する現金5000万円に並びます。しかし、マンションの維持費や税金のことを考えると、年間の手取りは400万円ぐらいではないでしょうか。さらに今後は空室がでるかもしれませんし、リフォーム費用がかかるかもしれません。そして正確な計算をするには、将来の手取りを現在価値に割り引いて計算しなければなりません。15年で5000万円になるかどうか、20年かかるかもしれません。それなのに義理の妹は現金で5000万円・・・。」
どう考えてもマンションの方が有利なはずなのに。
あなたのアパート、マンションの相続対策は万全ですか。
