株式会社 三好不動産 資産活用ナビ

三大都市圏で500m²（150坪弱）、その他の地域で1000m²（300坪弱）以上の広大地を持つ地主さんの土地評価の大改正です。

広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行う場合に道路や公園などの公共公益的施設用地（＝つぶれ地）の提供が必要と認められるものをいいます。

つまり、つぶれ地が生じるために宅地として有効利用できる面積が減ってしまうので、相続税・贈与税の土地の評価額が下がるのです。

今までは広大地の評価は、土地をいくつかの分譲地に開発したとしたならば、という前提で宅地開発想定図を描いていました。

道路として提供する部分がここ、公園として提供する部分はここ…という具合に。実際には開発を行わないのに測量士や開発業者にお願いして、その土地の開発要綱等法令の要件を満たす図面を作成する必要がありました。実際に開発しなくても、その図面を描いてもらうという時間と費用がかかっていたのです。しかも、その評価には不確実な要素が含まれているため、税務調査の対象になり争われることも多くありました。

平成16年6月4日付けの財産評価基本通達の一部改正により、よほどの悪条件（不整形地・間口狭小・がけ地等）でなければ有利となります。この評価方法は 5000m²以下の地積に限定されています。ただし、5000m²を超える広大地については個別評価を原則としつつ、65％の評価減を適用しても差し支えないこととしています。

また、市街地農地等、市街地山林及び市街地原野についても、広大地補正率の適用があります。

次のような土地はたとえ面積が広大でも、税務上の広大地として評価することはできません。

1. すでに開発行為を終えているマンション・大規模小売店舗などの敷地（更に開発行為を行う必要性がないため）
2. 、道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない宅地・道路が二方、三方及び四方にある宅地等（つぶれ地がほとんど生じないため）
3. 大規模工場用地に該当する土地（別途、規定が設けられているため）
4. 最も適した利用法がマンション適地（中高層集合住宅の建築が最適とされる土地）に該当した場合。

広大地に該当すれば、それだけで最大65％の評価減を適用することができるのです。これまで以上に広大地なのかどうかが重要な判定要素となってきました。

土地を細かく分割して相続するのではなく、広大地として評価することができるように共有財産として遺産分割することをお勧め致します。

広大地として相続税の申告を済ませ、その後に共有物の分割（共有物の分割は所得税の課税対象になりますが、一定の要件を満たした場合には所得税は非課税となります）をすれば、広大地の評価減を最大限に活用できるのではないでしょうか。