所有するだけで資産価値が増大する時代は終わりました。
｢土地神話｣が崩壊して久しい日本。土地は持っているだけで資産価値が増大した時代は終わり、いかにその土地を有効活用し、いかに収益を上げていくかが資産価値を高める事になる時代となりました。
しかし、やみくもに箱物を造るのでは意味がありません。その土地が持つ歴史、所有者のその土地に対する想い、またそれに至った背景など、様々な要素を加味した上で計画を進めて行かなければなりません。
また一方で、不動産に課せられる税金や、資産を引き継ぐ際の税金等に関しては、注意深く考察する必要があります。
土地を有効に活用し、収益を生む有給土地にするよう取り組んでいきましょう。
例えば、賃貸マンションを建てると、更地に比べて住戸数×200m2については土地に対する固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3に減額。建物に対する固定資産税も一定の要件を満たすことで当初3年または5年の間、1/2に軽減されます。また相続税についても、土地の評価減となります。
管理業務をプロに任せる事により、本業に集中でき、手間をかける事なく安定収入を確保できます。
収益性のある不動産として次世代へ申し送るので、スムーズに次世代へ引き継ぐことができます。
土地活用はやりたい事業を行う場ではありません
土地活用は、『最も効率よく収益を上げる方法』を選択しなくてはなりません。
ただし、土地活用は事業なので、収益というリターンの裏にはリスクがあります。
土地活用を提案する業者が作る事業計画書にちゃんとリスクが含まれているか、しっかりとご確認ください。
リスクの説明がきちんとできる会社や担当者と出会う事が土地活用の成功への第一歩です。また、第三者に事業計画が甘くないかをチェックしてもらいましょう。
事業と直接利害関係のない第三者で、できれば不動産と経営に明るい人が望ましいです。
土地活用はやりたい事業を行う場でなく、しっかりと収益を上げてこそ、土地活用と言えるのです。
コンサルタントの選択こそが最も重要
まず適切なアドバイスをしてもらえるコンサルタントを探すことが成功の秘訣です。長期事業であり、投資額も大きな規模になりますから、自分の判断だけでは不安でしょうし、本当に必要かどうかの判断もつきにくいことでしょう。
また、最初に事業のコンセプトを明確にしておくことや堅実な収支を見極めた上でスタートすることが肝心ですから、経験豊富なコンサルタントとともに事業に取り組むことは有益です。
人口増加を続ける福岡。ますますの発展が予想されます。
若年世代の流入が多い事や支店機能としての位置付けが高い福岡市。
アジアの玄関口として、世界的にも注目されており、近年 人口は増加の一途をたどっております。
九州新幹線の全線開通や博多駅ビルの再開発を間近に控え、九州の州都としてますます発展していく事が予想されます。2006年発行の米誌ニューズウィーク国際版では、世界で元気のある都市10都市の1つとして選ばれました。
お客様にとって最適な土地活用方法をコンサルティング
ヒアリング・各種調査からプランニング・事業収支計画書まで、経験豊富な専門員が対応いたします。
オーナー様から、その土地の背景や概要をヒアリング。どのような経緯で土地活用を始めようとお考えなのか、オーナー様のそしてご家族の「想い」を詳しくお伺いいたします。
お伺いした土地について、実際に現地へ赴き、土地形状や隣接地を入念に視察します。また、現地の周辺を歩き回り、道路幅員や交通の利便性、近隣施設などをチェックします。
当地が法律上どのような位置付けになっているのかを調査します。都市計画や道路の調査の為に市役所へ。権利関係や土地形状等の調査の為に法務局へ行きます。
更に必要な場合は町内会や町世話人の方のお話も伺います。
当社に蓄積された様々なデータを基に、「アパート・マンション建設に向くのか」「店舗立地で需要はあるのか」、また「駐車場としてニーズはあるのか」など、様々な角度からその土地の適正を探ります。売却した場合の相場感なども念頭に置きます。
土地の現況を把握したら、適正を見極めた上で、建築士及び各専門家へプランを依頼します。
その際、当社の市場調査に基づき、需要が高い間取りや面積等での作成を依頼します。
ラフプランが出来ましたら、概算ですが事業収支計画書を作成し、おおよそのシミュレーションをご提案いたします。各事業形態のメリット・デメリットや長期的見直しを概略つかんで頂き、方向性決定のプロセスに役立てていただきます。
どの活用法がよいか良く分からない・・・
土地の有効利用には上記の様にいくつかの方法があり、収益性やリスク等、様々な要素を考慮し、比較・検討しておかなければなりません。
しかし、どの活用法が自分には適しているのか良く分からない・・・そのような方は、それぞれの活用法にどのようなメリット・デメリットがあるのかを比較した、土地活用シミュレーションをご覧ください。
現在の活用方法の主流。メリットも大きい。
土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。税制面でのメリットが大きく、また、賃貸住宅は活用方法の主流となっていますが、空室リスクにも当然、配慮が必要です。
少ない投資で回収が早くリスクも低い
少ない投資で回収が早い月極駐車場経営。固定資産税は更地の評価ですが、経年後 他用途への転用が容易です。また、中心部など立地によっては、コイン駐車場（時間貸し）なども採用できます。
綿密な計画・慎重な検討が必要
幹線道路など交通量の多い道路沿いでは、借地または建貸しによる商業店舗等としての土地活用が考えられます。借りるテナントの選別や賃料など慎重に検討する事が必要です。
ランニングコストも掛からず、収益性大。
換金する為、あるいは他の不動産へ移し変える為に売却します。事業用の資産で要件を満たせば税金の優遇が受けられます。
何もしなくとも、あらゆるコスト・手間が掛かります。
何もしないで、そのまま放置しておくのも一つの方法。
しかし固定資産税等は更地評価として納税しなければなりませんし、近隣からの苦情に配慮し、清掃等を行う必要があります。
