売却希望アパートの管理を受託

平成23年5月より糸島市のアパート（2階建て6戸）の管理を受託しました。
依頼を頂いたオーナーのご意向は、この建物の売却でした。

まずは、オーナーの背景をヒアリングします。平成9年に土地を購入し、将来はご子息にそこに住んでもらおうという予定があったようですがかなり先の話になるので、その間は賃貸住宅を建てて運用しようとのことでした。

しかし、14年経過した今、ご子息の事情も変わり、別の土地で新たな生活を築いています。
当初の目的が無くなってしまったので、売却をしたいとのご意向でした。

弊社として管理の受託と共に売却の専任媒介契約を結ばして頂きました。

現在の借り入れ状況と銀行への一括返済の手数料とを加味し、売却の希望価格が算出されました。
少しでもそのオーナーの希望価格で売却する為には、やはり建物の状況をしっかり把握し、共用部、室内を綺麗に保つこと、また募集条件・募集方法の見直し、入居が決まりやすい体制を整えることがとても大事になります。

管理引継ぎ後、早速、共用部の粗大ゴミ撤去、室内の清掃をしっかり行い、弊社のＨＰに掲載し、反響も入って来ました。

弊社が管理と媒介契約を同時に受けると、売主、買主との間での送金関係の取り決め、関係各所への連絡、手続き等の流れがとてもスムーズになるというメリットがあります。

また、弊社では、定期的に売買セミナーを開催しており、今回はそのセミナーに参加頂いたお客様に縁あって、当アパートを購入頂きました。

初めて買う投資物件ということでしたが、価格、利回り共に希望に見合った物件を購入出来たということで大変ご満足頂きました。

さらに、ご購入頂いた買主オーナー様へ管理内容においてもご提案させて頂き、弊社にて引き続き管理を受託。

買主様と売主様を繋ぐことができ、金額、管理など、双方ともにご満足頂いております。

担当のコメント

同じ投資物件がまたとないように、投資についてのお考えも人によって様々です。
十分にヒアリングをさせて頂き、当人にとっての最適なご提案をさせて頂いております。

物件概要

・物件名：非公開
・間取り＆戸数：2DK 6戸
・設計＆建築施工：(株)藤栄建設
・担当：東 秀広

単身者入居に苦戦しているエリアの1K

筑紫郡那珂川町にある1Kタイプのマンション。全戸数42世帯中、13室空室で管理を引き継いだ物件です。立地は、那珂川の西鉄バス営業所近くで、現在単身者入居に関しては苦戦しているエリアです。

三好不動産からは、極力、賃料を下げずに入居率を上げるために室内のイメージチェンジをご提案。
ターゲットを20代後半から30代の男性としてデザインを決め、クロスの変更、床の張替を行ないました。

結果、現在の空室が4室となっています。期間は半年ほどです。

担当のコメント

お困りごとは、是非ご相談下さい。物件の特徴やエリアに応じた対応で皆様の知恵袋になりたいと思います。

物件概要

・物件名：非公開
・間取り＆戸数：1k 42戸
・建築施工会社：エース建設
・担当：甲斐　始

相続した13坪程度の土地活用

「数年前に相続が発生して、兄弟で分けて受け取った土地があるんだが、駐車場か何かできないかなあ？今は固定資産税だけがかかってるんだよねえ・・・」とのご相談がありました。

当社の近くでしたのでよく知る場所ですが、面積は13坪程度・地形は細長い台形、
駐車場にしても、奥行きがないため大型であれば1台、小型で2台程度、しかもかなり止めにくい状況でした。

土地を熟知しているからこそ、のご提案

エリア的にコイン駐車場としての需要はあるのですが車が止めにくい上に、
1台しか止められないのですから費用対効果として非常に低く得策ではありません。
では、バイクボックスは？とも考えましたが、これもすぐ近くにありお勧めできませんでした。

そこで、私が思いついたのは「自販機村」でした。

現場は、唐人駅からYahoo!ドームへ歩いていくのであれば、誰もが通る道…

夏は特にそこを歩いているうちにちょうど飲み物を買いたくなってしまう場所…であれば、
自販機をいくつか置いたら売り上げが上がるのではないか？と考えたのです。

ただし、時期によりかなり売上が上下する為、年間収支としては黒字であるが、
月間収支としては電気代以上に稼げない月があるのではないか？という不安がありました。

オーナー様の安定した収益を確保するために

今回オーナー様は安定した収入が毎月入るほうがよいというお考えでしたので、
オーナー様が直接運営するのではなく、土地のみを貸して地代を受け取る形で
提案をすることにしました。

私は早速関連会社の担当者に話をしたところ、これは面白い！ということになり、
早速自動販売機のメーカー数社に声をかけ検討に入り、
まずは5台設置することになりました。

地主様には駐車場として貸すならいくらか？というところを参考に地代を設定し、
ご提案いたしまして、弊社の関連会社で土地をお借りすることとなりました。

これなら駐車場にするための費用も、管理料も必要ないし、
入退去があるわけでもないため、毎月一定額が入るということで、大変喜んでいただいてます。

担当：牛島 麻美

駐車場が半分しか稼動しなかった原因は？

福岡の西エリアで賃貸経営をされているオーナー様からのご相談です。
以前より所有地を砂利敷き駐車場にしていましたが、半数が空車でした。
現地の維持や募集なども良好とはいえない状況で、現地の状況改善と募集対策が必要であると判断し、改善プランをご提案させて頂きました。

まずは、駐車場内の除草・砂利・タイヤ止め設備などの環境の改善をご提案。
また同時に、現地反響を増やす為の募集旗や看板などの設置、賃貸店舗にて地元での情報収集などの集客活動、そして募集条件の見直しを行いました。

すると、賃貸店舗による集客活動によって、管理開始前からの多くの反響を頂き、現在は満車の状態で経営頂いております。また、現地の修繕などによって、駐車場環境が大幅に向上した点も反響を頂けた要因であると考えます。

担当のコメント

当駐車場はエリア的には楽観できない状況でしたが、現地環境の改善・店舗営業マンの努力により入居率を改善しています。やるべきことをやるだけでしっかり効果に繋がると実感しました。

物件概要

・概要：砂利敷き駐車場・普通車区画20台
・担当：長南 成祐

長期間、入居率を維持できる賃貸マンションを

今回、新たに購入した土地に、オーナー様ご自身が経営する設計事務所と賃貸マンションを計画中で、間取りのご相談を頂きました。

今回、オーナー様へのご提案するプランとしては、収益も大事だが、入居率の維持と長年経過しても飽きのこない賃貸マンションを建設したいと考え、周辺調査をしました。あまり賃貸物件が多いエリアではありませんでしたので、当社賃貸店舗（スマイルプラザ大橋店）の担当者へより詳しい市場の状況をヒアリング。その結果、単身者向けマンションではなく、新婚層や、子育て家族、兄弟入居、社員寮的（近くに大きな病院がありましたので、看護師さんが入居する事も予想）な使い方ができるのではないか、ということで2LDKの間取りを提案しました。

市場に適した間取りのバリエーションと設備へのこだわり

2LDKの間取りでも、リビングと洋室をつなげて使えるタイプや、社員寮として使えるように、洋室2つが完全に独立して使用できるタイプなど3パターンの間取りをお願いしました。

又、採光も考えてどの部屋も2面から光が入る様に工夫し、フローリングや建具の色もホワイトを基調にしました。
その為、各部屋共に50m²を切っているものの、とても広く感じます。

賃貸住宅の立地としては、やや厳しい面もありましたが、平成21年3月の完成時には満室となり、
その後、2年間の入居率も常に高い状態を維持。現在も満室の状態となっています。

担当のコメント

福岡市内では、賃貸物件が飽和状態になっており、空室も目立ちます。
こういった事も踏まえて、今後はさらにしっかりとしたマーケット調査と、長期的な賃貸需要の動きの予測を行い、10年先、20年先を見据えた提案が必要になってくると思います。そういった意味で、私達が今行っている建設提案という内容は非常に重要な仕事だと認識し、今後も気を引き締めて頑張ろうと思っております。

物件概要

・物件名：非公開
・間取り＆戸数：2LDK 15戸
・建築施工会社：株式会社旭工務店
・設計会社：株式会社柊設計
・担当：吉住 裕之

西部地域の新たな拠点、学研都市エリア

JR筑肥線の複線化や西九州自動車道の整備、九州大学の移転、大型商業施設の誘致など、福岡市による大規模な区画整備事業計画が進行中の学研都市エリア。九大生向けの新築物件が続々竣工中です。

白を基調とした清涼感あふれるデザイン。防音ペアガラス対応のECOな造り。
収納もたっぷりでインターネット使い放題と、学生様のことを考え抜いた建物です。
→T’sコート・物件詳細

利便性・設備の充実した物件です。安心のセキュリティ、バイク置き場も完備。
→フィールド学研都市A棟・物件詳細
→フィールド学研都市B棟・物件詳細

バス・トイレ別の新築で3万円台のマンション。インターネット無料で、大型スーパー近くです。
→スカイシャトレ伊都・物件詳細

地域に馴染む賃貸物件を

今回相談があった土地は敷地面積こそ95坪ほどありますが、完全な低層住宅街のため、高い建物を建築することは近隣との摩擦を生む可能性がありました。

また、前面道路も狭く駐車台数の確保も難しく、オーナー自身が隣地にお住いになっている点などを考慮すると地域と馴染む賃貸物件にする必要がありました。

そこで、2階建てアパート等の様々なプランの打ち合わせの中で「本来土地自体が持つメリットを最大限に生かす」という事をメインテーマとしました。
この土地は春日公園にも近く、また学校区も春日市の中で人気のエリアと言うことを合わせると、広めの3LDKタイプ、しかも戸建てがもっとも特性を生かせるのではないかという結論に辿りつきました。

よって物件はコスト面も考えて木造戸建て3棟に各戸に駐車場2台付きとし、室内設備も床下収納をはじめ、ウォークインクローゼット、お風呂は追い焚き式、キッチンは3口コンロ付のシステムタイプとして、入居される方にも喜んで頂ける内容としました。

結果、竣工前満室、しかも家賃も当初予定した設定より高くすることが出来、オーナー様にとっても満足頂けるものとなりました。
他にも日常的なメンテナンス費用も抑える事が出来る点や、将来の建替えなどが必要となっても１棟ずつ対応が可能である事、分割も容易である点などのメリットが考えられます。

担当のコメント

今後も土地自体が持つ魅力や周辺環境・オーナー様の背景等を考慮した提案を行なっていきたいと考えています。

物件概要

・物件名：非公開
・間取り＆戸数：木造戸建賃貸　3棟　3LDK　3戸
・建築施工会社：株式会社アーキテック
・設計会社：有限会社ファーストプランナーズ
・担当：甲斐　始

10坪の土地をどう活用するか

平成22年5月中旬、弊社の本社とスマイルプラザ唐人店の間で、2階建て建物の解体が始まりました。土地の広さは10坪ほどです。次は何になるのか気になりましたので、早速所有者の方へ訪問を行いました。

所有者Fさんとお会いしたところ、いろいろとお話を伺うことが出来ました。
「解体後は駐車場にでもしようか」と思われていたそうです。しかし、実際に間口と奥行きを計測してみると、軽自動車が2台と普通車が1台駐車出来るぐらいのスペースしかなく、時間貸し駐車場も車道と歩道の間に、縁石ブロックがあるため、出入りに困難であるため断念。

そこでここ数年よく見かけるようになった移動販売カーなどで借りてくれないかと思い、実際に福岡市内で営業されている弁当販売・カフェ・ハンバーガー・肉巻おにぎりなどなど、色々とあたってみました。

人気クレープショップ様より出店希望が

そんな中、クレープショップを展開し自動販売機でもクレープ・クッキーなどを販売されている有限会社フォックスカンパニー『北キツネの大好物』さんの出店希望を取り付けました。
今回クレープなどの自動販売機の設置による土地賃貸借を希望されましたので、所有者Fさんに諸条件をご提案したところご快諾頂きました。

細かい条件整備を行ったのち、Fさんとの管理委任契約、続いて自動販売機設置のご契約となりました。

設置場所は、明治通り沿い唐人町西の交差点南東です。
皆さんも是非一度ご賞味ください。

物件概要

・物件名：黒門Ｆ貸し地
・所在地：福岡市中央区黒門
・担当：岩吉 毅

周辺の需要が取り込めない築20年学生向け1R

ご相談を頂いた物件は平成元年築。周辺専門学校もあり若年層の需要がある立地なのですが、原状回復のみの工事を行ってきた室内はそれなりの古さを感じさせるもので若者の需要を取り込むことができなくなっていました。

そこで入居者のニーズに合うようリノベーションのご提案をさせて頂き、工事費用を抑えるべく退去後の現状回復工事を行っていない部屋から施工を開始。

ただ単に新築のようなリノベーションを行ったのでは、室内と外観のバランスがとれず、結果、周辺の築が浅い物件にお客様が流れてしまいます。そこで他の物件にはない、個性的な部屋作りを行うことによって、他物件との差別化を図るご提案をさせて頂きました。

リノベーションプランのポイント

1.フローリング

床は茶系のフローリングでお部屋の雰囲気が沈んでしまっていたので、白を基調にしたフロアータイルに変更。
広く、明るく、お洒落な印象へ。

2.建具

部屋を古く感じさせる一因でもあった茶系の建具は、明るい白の床で
お部屋の印象がぼやけてしまいがちな為、濃いこげ茶色のシートを張ることで部屋のイメージを引締めました。

3.キッチン

薄いクリーム色で特徴の無かったキッチンは、光沢がある黒のシートを張ることにより引締まったスマートなイメージに。

その地域のニーズにあった個性的なリノベーションを行うことが、
周辺物件との差別化になり、空室対策に繋がっていくと考えております。

物件概要

・物件名：非公開
・間取り＆戸数：１K×8戸
・建築会社(リノベ施工会社)：サンコーライフサポート
・設計会社：サンコーライフサポート
・担当：川嶋ひろみ

デザイナーズマンションの強みを生かすご提案を

相談時点での空室が14室あり、月額の支払いに支障が出ているので金融機関からの相談を頂きました。
オーナー様は太宰府にお住まいで、賃貸ビル2棟・借家6件他にも、借地等をお持ちでした。

物件はコンクリート打ちっぱなしで凹凸のある特徴的な外観となっており、同エリアには少ないデザイナーズマンション。しかし、特徴があるわりには、そのデザイン性が室内には生かされていませんでした。
そこで、外観と内装のデザインを一体化する為に、内装変更（クロス）やコンクリート調や部分貼り等の提案を行ないました。

施工後、8部屋の空室が4ヶ月で満室に

提案にご了承いただき、実際に施工を行ったところ、物件の外観と内装が一体化されたことによって、効果的な誘導が可能となりました。そして8部屋の空室が4ヶ月で満室に。
現在は入替わりがあったため、4室の空室となっていますが、同エリアに無いクロス等を使って差別化が出来ているため、案内も多くなっています。

担当のコメント

物件の特徴・他物件との差別を行なうことにより、最小限度の投資で空室改善が出来ました。メイン部分のクロスはすぐに決まったのですが洗面や部分貼りに関しては、デザインの好みもあり、社内でも意見が分かれましたが最終的には、いいものが出来たと思います。

物件概要

・物件名：非公開
・間取り＆戸数：3ＬＤＫ・2ＬＤＫ ３４戸
・担当：甲斐　始