学生向けのマンション建設を予定

オーナー様は、発展著しい伊都区画整理地内に、土地から購入して学生向けのマンション建設を予定されていました。
当初、オーナー様は別のコンサル会社に間取り等を含めて相談されていましたが、九大学研都市駅前に当社の店舗｢スマイルプラザ｣があることから相談を受けました。

九大生の要望を可能な限りご提案

１Kタイプで譲れない間取りやインターネット使い放題の環境設定、また駐輪場の台数確保など九大生の要望を可能な限り提案しました。
その上、九州大学のAO試験から後期試験の合格発表までの、当社が取り組む一貫した九大生に対する募集方法についてもご説明。
トータルにご支持を頂き当社へ管理をお任せ頂きました。

結果、本物件は3月8日の前期試験合格発表の翌日に18戸すべて満室となりました。
本物件は、オーナー様を中心に設計会社・施工会社そして我々管理会社が一丸となって、入居者に喜んでもらえるよう取り組んだすばらしいマンションと言えます。

物件概要

・物件名：ダイアリー学研都市
・タイプ：１K×18戸
・竣工：平成22年3月
・設計会社：新生設計株式会社【熊本】
・施工会社：株式会社中野組【大分】
・担当：澤田　真

相続対策用の賃貸マンションを検討

以前から所有していた土地で、しばらく更地のままの状態でした。
今回、息子様にこの土地の相続をしたいとの事で、相続対策として賃貸マンションの建設を考えておられ、どういった物件を建てればいいのか悩んでおられました。

戸数・階数を減らし建設費用を抑えるようご提案

周辺調査をした所、対象地周辺の単身者向けマンションの需要は少なく、既存の単身者マンションの入居率も悪かった為、新婚層や、子持ち家族、兄弟入居向けの、２ＬＤＫの間取りを提案させて頂きました。
ただ、この２ＬＤＫの需要もそんなにたくさんあるエリアではなかった為あまり戸数は造らず、エレベーターの必要がない３階建てまで建物にし、建設費用を極力抑えるアドバイスをしました。
オーナー様にも、上記のような３階建ての物件を実際にご案内させて頂き、最終的に某建設会社の企画商品（ＲＣ造３階建て　２ＬＤＫ×９戸）でお決めになりました。（企画商品だった為、建築確認をとる期間も短く、フリープランの賃貸マンションに比べて、建設費用を下げる事ができました。）
又、インターネット使い放題のシステムを組み、家賃も周辺相場より若干高めに設定しました。

完成時に満室になり、現在も満室の状態です。空室待ちのお客様もおられます。結果オーナー様にも大変喜ばれました。

担当のコメント

収益物件として建設する際は、収益性から、どうしても単身者向けの計画になったり、戸数を出来る限り多くとってしまいがちですが、計画地周辺のマーケットリサーチをしっかりと行い、オーナー様の事情にあったご提案をする事の重要性をあらためて考えさせられた案件でした。

物件概要

・設計・施工：照栄建設(株)
・担当：吉住　裕之

繕費だけがかさむ木造アパートを建替え

この土地には、古い木造のアパートが数棟建っていました。

そんな中、オーナー様は、修繕費だけがかさみ賃料が思うように取れなくなったアパートを建替える決心をされました。

新婚さん向けの間取りをご提案

バリエーションを私達は地域性を考慮し、単身者よりもどちらかと言えば新婚さん向けのプランが良いのでは…とご提案させて頂きました。新婚さん向けのお部屋は、単身者向けよりも広めにとる必要があり、若干収益性が落ちます。

その点で専有面積の設定には苦慮しました。

そこで、弊社の賃貸営業とも相談し、『40m²を超える面積であるのならば、1LDKと2DKの2パターンを間取りを混在させ、床や建具のカラーもわけ、バリエーションを用意するプラン』をオーナー様にご提案させて頂きました。

新婚さんの賃貸ニーズに応えた設備の数々

また、居住設備についても、新婚さんの賃貸ニーズに応えたものをセレクト。

三好不動産とJ-COM福岡の業務提携によって、特別プラン「J-COM In My Room」が適応されることによりCATVが安価で見られることやペット共生マンションということでペット専用の足洗い場も設置。防犯カメラや駐車場入り 口のチェーンゲートなどの設備を充実セキュリティーを高めるなど、設備も出来る限りニーズを反映しました。

なんと竣工90日足らずで満室に

竣工してからの入居希望者は見事に新婚さんもしくは結婚を間近に控えたカップルがほとんどでした。
そして、10月竣工という物件ながら90日足らずで満室となりました。

現在、白を基調とした清潔感のある外観のこのマンションに、多くの若者が楽しい生活を送っていらっしゃいます。

物件概要

・物件名：vento della foresta（ベント デラ フォレスタ＝森の風）
・所在地：博多区東平尾２丁目
・設計：（株）マサキ建築事務所
・施工：（株）内藤工務店
・担当：澤田 真

■担当：甲斐 始
■物件名：非公開
■間取り&戸数：2LDK　6戸（リノベーション）
■建築会社(リノベ施工会社)：リムクラフト

室内のリノベーションによって大幅に入居率が改善された事例です。

ご相談いただいた物件は2LDKアパート。
オーナー様は他にもアパートを所有されており、普段は勤めをされているので基本的に業者に任せていましたが、6件中3件が空室の状態で、空室が一年近くつづいている部屋もあり、今後に不安を感じてのご相談でした。
当物件はハウスメーカーの２階建てのアパートで、周辺に類似物件も多く、一言でいうと決まりにくい状況。
そこで、三好不動産では和室2間をフローリングへ変更・クロスの変更でほかにない物件を作るよう、ご提案させていただきました。

提案をご了承いただき、玄関ホール・洗面・天井とかなり大胆にクロスの貼りわけを行ったところ、空室0に。現在も満室状態が続いています。

担当のコメント

天井に4色のクロスを使ってみました。工事期間中、何度も現場確認をして途中でのクロス変更を重ねて完成しました。また、3部屋ともイメージを変えているので、かなり特徴ある物件になりました。

計画の段階からオーナー様をサポート

最初は建替えのご相談をいくつかの建設会社さんにされ、プランをもらわれていました。
その後、その建設会社様から、賃料のご相談があたったのがきっかけです。建設会社様とオーナー様をご訪問し、市場のお話を差し上げました。

それ以来、オーナー様と直接お話をさせていただくようになり、この地域の需要、周辺の相場、賃貸経営について等様々なお話を差し上げ、建設会社様が作成された収支表の検証も行い、当社の見解による収支表も作成しました。
その結果、マンションを建築するという方向性を決めていただきました。

それからは、まず間取りについて検討しました。建設会社様から頂いた間取りを元に私が修正を加え、3パターンの間取りを作りました。それぞれに特徴があるものですし、私が住むとしたら･･･という視点で間取りを作らせて頂きましたので、特に水周りの使いやすさには重点をおきました。オーナー様のご協力も得て、設備も充実させることができました。

その後、賃料設定をし、融資先の銀行探しです。
弊社がお取引がある数行の金融機関の中からご紹介し、当社にてこのマンションの将来性や周辺相場等々お話させていただき、無事にご融資いただけることとなりました。
マンション建築が実現することなり、弊社との管理契約をさせていただきました。この時点で管理契約を締結させていただくことで、地鎮祭から出席させていただき、着工から完成するまでの工程会議に毎回出席させていただき、管理会社の立場から、オーナー側に立った意見を言わせて頂きました。
建設会社様から見ると、やりずらい面もあるかと思いますが、オーナー様も我々管理会社も、完成後何十年も守っていかなければならない大事な資産ですので、ここは遠慮なくご提案させていただきました。

オーナー様も外観にはこだわっていただき、関係者のそれぞれの立場からの意見を集約したマンションが完成し、竣工後すぐに満室になりました。

■担当：牛島 麻美
■建築会社(リノベ施工会社)：安川建設(株)
■設計会社 ：安川建設(株)

ご相談頂いた物件は、築25年。
外壁の老朽化や間取りも古いタイプのもので空室3部屋がなかなか埋まらない。
入退去毎の原状回復工事の費用が多額にかかってしまい、仮に通常の原状回復を行っても入居が促進できないという悪循環でオーナー様はお困りでした。

そこで、私たちは改修時期となっていた外壁の改修作業と同時にお部屋のリノベーションを行うことをご提案しました。

ご提案したリノベーションプランは以下のとおり。

採光が悪く、部屋数があるものの、狭い印象を与えていた3DKの間取りを2LDKにすることで採光が改善。
さらに扉や建具、床やキッチン部分などの色を白ベースで統一させる事によって、開放的で明るいリビングになりました。

さらに原状回復工事に費用もかかる和室を洋室にすることで若年層へのアピール度を高め、更にキッチンは人気のあるカウンターキッチンへの変更を考えましたが、コストがかかるため、カウンター風のL型に。
リビングとの独立性を考慮したつくりにしました。

浴室はユニットバスへの大掛かりな変更ではなく、現状を有効利用したものへ。

間取りを工夫し、水周りの移動を最小限にすることでオーナー様の負担を抑えつつ、入居者のニーズをピンポイントで捉えた人気物件になりました。

このリノベーションによって、人気の間取りとなったこの物件は入居が確保され、現在（2010年11月現在）でも満室状態。また、今後の入退去毎に行うリノベーション費用と賃料との収支バランスが明確となり、安定した経営が可能になったとオーナー様からに喜んで頂いております。

物件名：うりゅう動物病院
所在地：伊都区画整理地内(九大学研都市駅前)
建築会社(リノベ施工会社)：(株)末永工務店
設計会社：(有)吉永建築設計事務所

伊都区画整理事業地内の換地です。

駅前で商業地域に位置するため、賃貸マンションや店舗・事務所あるいは駐車場などいくつかの選択肢がありました。地主様は換地になった当初、高額な投資は今のところしたくないが、駐車場としての需要も見えない状況の中で思案されていました。

その後、優良なところが借りてくれるのが事前に決まれば、建て貸しで取り組んでも良いという返事を頂きました。

そんな中、今から発展していくこの区画整理地内で新規に開業をしたいという、若い動物病院の先生と出会いました。

建設会社や経営コンサルタントを交え、地主様とテナント様との間を取る形で、細かい工事の内容とそれに平行して賃貸借契約書の中身を詰める作業を行いました。

地主様は、前向きにがんばる若い先生の病院経営がうまくいくように、最大限テナント側の意向を汲んでいただき、両者が協力していく形で立派な建物が出来上がりました。

今は、多くのペットたちが先生の診察を受けに集まっています。多くの方々の協力があって開業に至ったこの物件作りに、自分自身が参加できたことをうれしく思っています。

うりゅう動物病院ホームページ

土地の有効活用についてご相談を受けたオーナー様は、220坪の土地で、満車42台の月極駐車場を運営されていました。
しかし昨今の不況下で賃料値下げ等で収入も若干下がり始め、稼働率90％での運営でした。

土地の新たな活用法として、事業用定期借地契約をご提案しました。

オーナー様のメリットとして以下の４点が挙げられます。

1. 現在の駐車場収入より高額な収入が長期間安定して続く。
2. 建物は借主側が建築するのでオーナー負担がないこと、また建物の老朽化及び災害などによる設備等に対する修繕義務がない。
3. 契約期間中のランニングコストがかからない。
4. 契約満了時には解体更地渡しで、明渡しがスムーズに行く。また契約満了後再契約することで更に長期間の契約も可能。

他の方の事業用定期借地契約の実績も聞いていただき、契約内容を煮詰め、納得して頂きました。3ヶ月間で月極契約者38件の明渡し交渉に入り、その間に事業用定期借地契約を締結いたしました。

その立地条件の良さをさらに有利にするために、間取りを広々、日当たりをより良くするリノベーションを行い、ファミリーのお客様のニーズにお応え致しました。

以前あった和室を統合し、リビングを倍の広さにすると言う、三好不動産の大胆な提案で入居率を大きく高め、空室の悩みから解放されました。