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コンサルティング事例紹介RESULT

築35年の物件を再び収益性の高い物件へ!

借り入れ残債のなくなった物件に再投資!物件に再び活力を与えました!!

築35年物件を外装・内装リニューアルを施し、太陽光パネルを乗せて再生した事例です。

今回、リニューアルした物件は、鉄筋コンクリート造4階建、築35年のマンション。福岡市中心部から電車で10分圏内と利便性の高いエリアに位置していましたが、和室6帖の1DK。オーナー様は、これまでご自身で管理を行っており、入居者募集を仲介会社にお願いしていた状況で、特に設備リニューアルを行っていたわけもなく、壊れた設備だけを修繕・交換してきた物件でした。結果、その対策は、賃料下げが基本戦術。建築当時、1室・5万円ほどだった賃料も、今では、3万円前半。入居率も70%を割り込み、いよいよ建替えの時期かと思われた物件でした。

相談者はこのオーナーのご子息で、相続も見据え、新築リニューアルを行うことも考えていましたが、これから再び大きな借入れを長期間行うことに疑問を感じ、リノベーションで物件再生することを検討するために弊社へご相談いただきました。話を伺うとすでに借入れは完済され、銀行からは、建替えを行う提案を受けていそうですが、物件の稼動リスクが不安で、決めかねていた状況でした。

実際、建物本体もしっかりしており、室内も1室25㎡あったため、向こう10年で計画したリノベーションプランが最適だと判断しました。新築では、表面利回りを8%、借入れ35年とすることがやっとでしたが、内外装のリノベーションでは、表面利回り8%、借入れ10年でプランが可能となり、これをご提案し、長期の借入れが本位ではないご子息は、リノベーションを選択されました。

そして、さらにこの収支計画での収益が、オーナーにとって予想より高収益だったため、ご自宅に採用されていた太陽光発電をこの賃貸マンションでも行うことを決断され、併せて屋上に太陽光パネルを設置されました。

改修工事後、このマンションは、即満室、現在も高稼働・高収益物件として、活き続けています。

外観

Before

after

間取り

Before

after

内装

Before

after

担当者のコメント

内装では工事コストを抑えるため、建具を失くすなどの努力をしました。しかし、この先10年の稼動を保証するために、洗面脱衣所の設置を行い、入居者に支持される間取りにしました。工事期間中、配管をどのように配置するかの問題も起きましたが、何度も現場確認をして、無事完工。

今では当たり前ですが、各部屋ともクロス・建具のカラーイメージを変えているので、楽しい良い物件に仕上がりました。

物件概要

  • 担当者:小石俊雄
  • 物件名:非公開
  • 間取り&戸数:1DK→1Kへ 18戸
  • 建築会社(リノベ施工会社):株式会社サンコーライフサポート

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