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コラム Column

2021年09月14日

アパートマンション経営

マンション・アパートの原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

一般的な賃貸契約では退去時に入居者とオーナーとの間で、原状回復の精算をします。この時、入居者とオーナーとの間で費用負担について揉めることも少なくありません。両者で負担の範囲や金額で考え方が異なれば、トラブルに発展してしまうこともあります。
そうしたトラブルを避けるためにも、原状回復についての再確認をし、基本的な考え方を理解していきましょう。

賃貸物件での退去後の原状回復とは?

それでは、入居者、オーナーそれぞれの負担とはどのようなものでしょうか。
入居者の負担となるケースは、通常の使用外で生じた損傷です。掃除をしなかったために発生したカビやシミ、故意過失によって生じたクロスの破れやらくがき、タバコによる黄ばみ、釘穴などがあります。
対してオーナーの負担となるのは、日光による畳やクロスの変色、フローリングの色落ちなど。また、通常使用の変化として、家具の設置跡、壁のポスター・画鋲の跡などがあります。

フローリングの張替えが生じた場合を例にすると、以下のようになります。
・日焼けによる色落ち…オーナー負担。
・結露を放置したためにフローリングが腐ってしまった…入居者負担。部分張替えができない場合は、全体を張替えた費用を、実際に腐食した部分の面積と建物の耐用年数から負担割合を計算します。

原状回復における入居者負担とオーナー負担

それでは、入居者、オーナーそれぞれの負担とはどのようなものでしょうか。
入居者の負担となるケースは、通常の使用外で生じた損傷です。掃除をしなかったために発生したカビやシミ、故意過失によって生じたクロスの破れやらくがき、タバコによる黄ばみ、釘穴などがあります。
対してオーナーの負担となるのは、日光による畳やクロスの変色、フローリングの色落ちなど。また、通常使用の変化として、家具の設置跡、壁のポスター・画鋲の跡などがあります。

フローリングの張替えが生じた場合を例にすると、以下のようになります。
・日焼けによる色落ち…オーナー負担。
・結露を放置したためにフローリングが腐ってしまった…入居者負担。部分張替えができない場合は、全体を張替えた費用を、実際に腐食した部分の面積と建物の耐用年数から負担割合を計算します。

民法改正で明文化された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

退去時の原状回復をめぐるトラブル増加を受け国土交通省は、1998年(平成10年)に原状回復の費用負担のあり方についての一般的な基準を「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」として取りまとめました。これにより一般的なルール等の目安は示されていましたが、法的拘束力はありませんでした。
しかし、2020年(令和2年)の民法改正により原状回復の在り方や敷金の扱いが明確に定義され、法律として明文化されました。
このことでトラブルの減少が期待されますが、一方、オーナーの意識改革も重要となります。これまで慣習として行ってきたことが、できない場合もあることを知っておきましょう。この機会に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に目を通されることをおすすめします。
 
国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改定版)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

まとめ

退去時にトラブルが生じると、精算や補修が進まず、新たな入居者募集までに時間かかってしまい、大きなロスとなり得ます。オーナーは、原状回復について正しく理解し、知識を蓄えましょう。ガイドラインに添い、入居者との取り決めを明確にしておくことで、トラブルを回避し、次の募集をスムーズに行っていくことが大切です!スマートで安定した賃貸経営を目指しましょう。

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