コラム Column

建物についてのトラブルは、住戸の設備等に関するものと入居者のマナーやモラルなどに関するものがあります。

●住戸の設備等に関するトラブルの一例として
・水道やトイレからの水漏れ
・給湯器やエアコン、換気扇等の設備の故障
・台風や寒波による自然災害での被害
・入居者の鍵の紛失など

●入居者間や共有部分に関するトラブルの一例として
・ゴミ出しマナーや隣人とのトラブル
・騒音問題など

　トラブルが発生したら、早急に対応することがとても重要です。初動が遅かったために事態が悪化する可能性もあります。トラブル対応を間違えてしまうと、退去が増える原因にもなりかねないので注意が必要です。

オーナーが管理を行う自主管理の場合、ご自身で24時間365日昼夜問わず、入居者からの連絡を受け、迅速に対応する必要があります。オーナーは入居者からの連絡を正確に且つ的確に確認し把握することが大切です。

その上で設備等のトラブルであれば、専門の業者を手配し修理等の対応が必要です。また騒音等のモラルに伴うトラブルであれば、オーナーが建物に駆けつけ対応が必要なこともあります。

不動産管理会社に管理を委託している場合、入居者からの連絡は全てオーナーの代理として、不動産管理会社が対応します。

多くの会社はトラブル対応の専門部署を設けています。発生したトラブルに対して、初期対応や修理業者の手配、見積書の取得、現地の駆けつけなど、オーナーになりかわって対処します。

オーナーは不動産管理会社からの報告を受け、修理が必要な場合は見積書を見て発注の判断をすればOKです。

24時間トラブル対応可能な体制をとっている管理会社も多く、夜中や緊急時の対応も任せられるので、オーナーだけでなく入居者にとっても安心です。

例えば設備のエアコンが故障した場合、原則オーナー負担となります。
但し、故障の原因が入居者の故意過失によるものであれば、入居者負担となります。
気を付けておきたいポイントとして、設備業者が現地に駆けつけた場合、原則出張料が発生します。エアコンの取替えとなれば出張料は不要となるケースが大半ですが、ブレーカーが落ちていた等、故障ではなかった場合は数千円から数万円の出張料を支払うことがあります。

なお出張料の費用負担については、故障内容により入居者負担になるケースもあれば、オーナー負担になるケースもあります。

入居者から問い合わせを受けた際、しっかりとヒアリングしないと無駄な出張料を負担ということもありますので注意しましょう！

最近増えてきたトラブルの傾向として、インターネットの通信速度と騒音があります。

コロナ禍により自宅で仕事をするリモートワークが増え、同じ時間帯でインターネットを利用することで通信速度が遅くなることがあります。また自宅時間が多くなったことにより騒音のトラブルも多くなっています。

特に解決が難しいのが騒音トラブルです。
入居者へ連絡して直接注意したり、共用部分に注意文の張り紙をしますが、音は人によって感じ方も異なるため長期化する傾向があります。

トラブルや入居者からの要望は、どんな物件であっても生じる可能性があります。実際にトラブルが発生した際は早期解決に努め、入居者満足向上を図りましょう。そのためには、パートナーである管理会社との良好な関係づくりも大切です。日頃から、コミュニケーションを取り、気になることは相談するように心がけ、トラブルの芽を摘み取り対策を講じておきましょう。