コラム Column

土地は、所有しているだけでは固定資産税などがかかりますが、活用すれば収益を生み出す可能性があります。誰もが持っているわけではないのが、土地という資産です。
これをプラスの価値に転換できれば、資産活用という点でぐっと有利になります。では「土地活用」と一言で言っても、どんな方法があるのでしょうか？　
ここでは、「土地活用」を、大きく4つの方法「駐車場」「集合住宅」「建貸し」「借地」に分けてご紹介します。いずれも必要となる投資金額とリターンについてイメージし、ご自身の資産背景も加味しながら、どの方法がピッタリ合いそうかを想像してみてください。では、上記の4つの方法についてみていきましょう。
※投資金額・収益・リスクはあくまで目安です。

土地オーナーが駐車場に整備し、貸主として、入居者（借主）と賃貸借契約を結び、駐車場収入を得る不動産事業です。建物などを所有する必要がなく、その他の方法と比べて投資金額が少なく、将来的な転用がしやすいという特徴があります。

投資金額：小
収益：小
リスク：小

いずれ自宅を建てたいなど将来の利用がある場合に、つなぎの活用方法としても行うことができ、人気の土地活用のひとつです。

土地オーナーが、賃貸アパートや賃貸マンションを建て、貸主として、入居者（借主）と賃貸借契約を結び、家賃収入を得る不動産事業です。不労所得を目的とした事業や、更地ではなく建物を相続することによる相続税の節税、住宅用地として使用することによる固定資産税や都市計画税の節税としても、人気の手法です。

投資金額：大
収益：大
リスク：中

満室に近い経営を続けることができれば、建築にかかった費用を早期に回収し、安定した収入を得ることができますが、空室対策や建物の改修・修繕など運用開始後に必要となる費用や、賃料の下落などの将来のリスクもあります。事業収支とリスクに目配りしながら、長期的な視点に立った運用が必要となる土地活用と言えます。

土地オーナーが、借り手の望む仕様の建物を建て、貸主として貸し出す、建物賃貸借の一つです。商業用に利用されていることも多い方法で、チェーン店舗のような同一仕様で各地に展開している店舗を想像してもらえば、イメージがわきやすいかもしれません。「ロードサイド」という、幹線道路沿いや車通りが多い土地が利用される例も多くみられます。

投資金額：中
収益：大
リスク：大

この方法では、一つのテナントに貸し出すため、早期撤退された場合のリスクを考える必要がありますが、投資金額に比べて比較的大きな収益を見込むことができます。

土地オーナーは、所有している土地を手放さず数十年の期間で貸し出し、借主は建物等を建てるという方法です。

投資金額：小
収益：小
リスク：小

初期投資が必要なく、長期にわたって定期的に安定した収入が得られるというメリットがある一方で、長期にわたる契約がほとんどのため、自己都合による利用や売却ができないというデメリットが生じます。

今回は、大きく4つの方法を取り上げてご紹介しました。
土地活用について検討する際は、「立地」「かけられる初期費用」「どのくらいの収益性を求めるか」「収益の安定性」「節税の度合い」「他の土地利用への転用のしやすさ」などの観点から、自分がなにを重視するのか、どの土地活用に適した土地なのかなどを見極めることが大切です。
またオーナーのその他の不動産収入によってもベストな活用方法が変わってきますので、信頼できるパートナー会社を見つけて、最適な土地活用の方法を検討してみてください。