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コラム Column

2021年09月15日

税金コラム

海外オーナーは税金を払う必要はある?入金はどのように行われるの?

福岡は古くから海外との交流が盛んな地域で、いま現在もアジアの拠点都市として成長を続けています。近年では海外に居住しながら、日本の物件を所有しているオーナーの数も増えています。売買によって利益が生まれることも、所有している物件を賃貸に出すこともあるでしょう。その場合、どのような点に気をつければいいかをご紹介します。

海外オーナーとなる「非居住者」とは誰のこと?

不動産について考える際、「所得税法上で非居住者」に該当するかどうかが問題になります。所得税法上でいう非居住者とは「原則として日本国内に住所がなく、かつ、現在まで引き続き1年以上日本国内に居所がない人」のことを言います。外国人だけでなく、転勤等で海外に居住している日本人、外国法人も含まれます。これらを総称して、以下「非居住者等」と呼びます。

日本国内での不動産所得には、所得税等がかかる

非居住者等であったとしても、日本国内で発生した所得については、日本の所得税がかかります。国内にある不動産を売買して生まれた利益や、物件を賃貸に出して受け取る賃料収入も、課税の対象ということになります。

非居住者の物件の入居者は、源泉徴収する必要がある

ここで注意したいのが、非居住者の物件を借り、日本国内で賃料を支払う借主(=入居者)は、賃料を支払う時に所得税等の源泉徴収税が必要という点です。つまり借主が源泉徴収税の義務を負うことになります。
ただし借主が個人で、自分や親族の居住用に借りる場合には、源泉徴収の義務は発生しません。つまり法人が借主となる場合に、所得税等の源泉徴収税が必要となります。借主にとっては煩雑な手続きとなるため、法人は非居住者の物件を借りることを避ける傾向にあります。その対策として、建物を借り上げて運用する会社に貸し、そこから借主に貸すという方法もあります。この場合、建物を借り上げて運用する会社が源泉徴収義務を負うため、借主には煩雑な手続きは発生しません。

日本国内に納税管理人を置くことが必要

前述したとおり、日本国内で発生した所得については日本の所得税が発生するため、確定申告をしなければなりません。その際、非居住者等の確定申告書の提出や税務署からの書類の受け取り、税金の納付や還付金の受け取りなどが必要となります。そこで非居住者は、これらの作業を日本国内でやってもらうための「納税管理人」を置く必要があります。個人でも法人でも構いませんが、還付金の受け取りなどが発生しますので、信頼できる人にお願いするのがベストです。

送金はどのように行われるの?

そして気になる日本から海外への送金ですが、大きく分けて以下の3パターンのいずれかとなります。
①日本国内にある銀行支店の非居住者口座に、円建てで送金
②海外の銀行口座に現地通貨建てで送金
③日本にいる代理人の国内銀行口座に、円建てで送金
ただし②の海外への送金は手数料が高くなりますし、国によっては送金できない可能性もあります。

まとめ

三好不動産では、海外オーナー様の物件の管理業務を一括で受託しています。英語を話せる税理士の紹介や、多言語での毎月の収支報告、海外送金料が高額なため年2回のまとめて送金、納税管理業務、管理費等を賃料等から相殺して支払うことができる、などニーズに応じたサービスをご提供しています。

加えて、不動産売買と賃貸管理を検討している海外オーナー様への、居住用物件から投資物件、収益ビル物件まで、幅広くご案内しています。英語、中国語によるサポートも行っていますので、ぜひご相談ください。

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