コラム Column

マンションやアパートの賃貸経営では、物件の管理を不動産会社に任せるというケースも多いと思います。では、具体的にどんなことをしてくれるのでしょうか？
今回は、不動産会社の種類や役割、業務内容について説明していきます。

不動産会社の業務内容は大きく分けると「不動産取引」と「不動産管理」に分けられます。
不動産取引は物件の賃貸、売買の仲介業務を行い、一方、不動産管理はアパート、マンション（分譲マンションの1室）、テナント、ビルなどの賃貸物件の管理をおこないます。
オーナー様が賃貸経営の物件を任せる不動産会社とは、この不動産管理をおこなう会社のことです。
では、詳しくみていきましょう。

物件の管理と賃貸経営のお手伝いをし、オーナー様の収益を守ることが不動産管理会社の大きな使命です。オーナー様と入居者様の間に立ち「安心・安全・快適な住まいと暮らしを支えること」で入居者様の満足を得られるよう務め、入居率の維持を図り、結果としてオーナー様の満足へとつなげていきます。

近年の複雑な管理や法律改正に対応した賃貸借契約、デジタル化に対応するなど時勢にも目を配り、オーナー様の安定した賃貸経営に最適な提案をしています。
不動産管理の業務は「入居募集」「建物に関する管理」「既存入居者に関する管理」に大きく分かれます。続いて、これらの業務についてみていきましょう。

■入居募集、契約締結
空室の募集をおこない、早期の満室を目指します。現地看板、店舗掲示、自社ホームページやポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）掲載など、さまざまな方法で広く集客をおこないます。
集客したお客様を物件へご案内し、その後に契約となった際は宅地建物取引業法に則った資格を持つ宅地建物取引士が重要事項説明、契約業務をおこないます。
重要事項説明時には、室内の設備、退去に関する事項など特約事項を説明し、入居時や退去後にトラブルになる事を防ぎます。また、提携保証会社を通して入居審査もおこない、家賃の滞納を防ぎます。

■契約管理
契約更新時には入居者様へ通知をし、契約更新業務をおこないます。契約時から契約者の情報、勤務先などに変更がないか、無断転貸がないかなどを確認します。

■維持・修繕
共用部の定期清掃や設備の点検・交換など、物件のメンテナンスを行うほか、緊急の事態にも対応します。
建物に故障や破損が発生した場合は、オーナー様と相談し修繕をおこないます。基本的に修繕費用が発生するものはオーナー様の判断が必要です。
管理契約の内容によっては「〇〇〇円までは、オーナー様の了承を得ずに修理ができる」など、オーナー様の手を煩わせないような取り決めをする場合もあります。
例えば、共用灯の交換のような小さな修繕費用については、このような管理をおこないます。
また、消防点検や貯水槽の検査、エレベーターの定期点検などの法定点検、任意点検事項についても管理提案をします。

■原状回復
入居者様が退去した後の室内クリーニングや原状回復工事の見積もりをおこない、これらを手配し退去精算を行います。原状回復ガイドラインに沿った精算を行うことで、費用負担についてトラブルになる事を防ぎ、スムーズな精算をおこないます。

■長期建物メンテナンスの提案
建物の価値を長く維持するための提案や長期的な目で見た老朽化対策の提案をおこないます。
例えば、外壁の塗装、階段廊下などの防水、排水管の高圧洗浄など、必要な時期にメンテナンスがされていないと、物件の老朽化が進み空室リスクも高めてしまいます。タイミングの見極めや費用計画についても、オーナー様にアドバイスや提案をします。

■家賃管理
入居者様から家賃を集金し、毎月決まった日にオーナー様へ送金します。
入居者様からの入金遅れや滞納を管理し、長期滞納を防ぎます。オーナー様が安定した収入を得られるよう務めます。

■クレーム対応
契約違反をしている入居者様への注意や、入居者様からのクレームの対応をします。クレームやトラブルの対応は緊急性を要することも多く、問題解決を早期におこなうことで、退去へつながることを防ぎます。

 

不動産管理会社は、物件の満室稼働を目指し、維持・向上に努め、入居者様の不満を解消することで、オーナー様と入居者様双方が満足できるよう最善の提案をおこなっています。

オーナー様に変わって資産価値を守る立場にありますが、あくまで現場の運営を行うのが不動産管理会社の役割。最終的な決定権と所有責任はオーナー様にあります。
不動産管理会社は、賃貸経営の重要なパートナー。長期にわたり不動産経営をおこなっていくには、会社選びはもちろん、しっかりとした信頼関係を築いていくことも大切です。