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2022年09月20日

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賃貸経営が初めての方へ

居抜き物件についてオーナーのメリットと注意点

事業用の物件のうち、飲食店などの店舗物件を貸し出す際、内装や設備がなにもない「スケルトン」という状態で引き渡すことが一般的ですが、現在の借主の内装や設備を残したまま、次の借主に引き継ぐ「居抜き」という方法が増えてきています。
居抜きはオーナーが許可を出すことで成り立つ取引です。
ではオーナーにとってどのようなメリットがあるでしょうか。
また、注意すべき点など「居抜き」について解説します。

居抜きとは

居抜きとは、借主が主に店舗内の自身所有の内装造作諸設備(厨房設備、机・椅子などの什器、トイレやエアコンを含めた内装一式)を、次の借主へ売却することです。
通常、借主は物件に取り付けたものを撤去し、物件を何もない空の状態(スケルトン)に戻して貸主に返却しなければなりません。
しかし、貸主(オーナー)の承諾を得ることで借主は内装や設備を次の借主に売却できます。

居抜きには解約予告を出して居抜き募集を行うケース、解約予告を出さずに居抜き募集を行うケースの2パターンがあります。
前者は、居抜きが成立せずに解約になることも多く、その場合借主は原則原状回復する必要があります。ケースによってはに退去日の延長の相談が入ることもあります。
後者は、次の借主が決まるまで募集を行います。長期間にわたることが多く、貸主と次の借主との賃貸借契約が締結されるまでに借主の解約日が決まります。
なお、どちらのパターンも募集時点ではオーナーへの影響はありません。

造作譲渡(居抜き)料とは

内装造作諸設備(厨房設備、机・椅子などの什器、トイレやエアコンを含めた内装一式)を新たな借主が買い取るための費用のことです。無償で譲渡されるケースもあります。
造作譲渡は現在の借主と次の借主の間で結ばれる売買契約ですので、オーナーが関わることはありません。

オーナーにとっての居抜きのメリット

使用中の造作物や設備を買い取るため、次に入居する借主は営業開始までの日数や設備投資費用を大きく減らすことができますので、テナント誘致がしやすく、「家賃収入が途切れない」という点が、オーナーにとっての大きなメリットです。

主な注意点

居抜きは現在の借主と次の借主との内装造作諸設備の売買契約です。オーナーは次の借主との間で賃貸借契約を新たに締結する必要があります。
その際、退去時の原状回復について注意する必要があります。
次の借主が、引渡し時の内装造作諸設備が残った状態を「原状」と思ってしまわないよう、基準をしっかりと設定しておくことが大切です。

まとめ

オーナーは居抜きをして良いかの許可、次の借主と契約するか断るか、という選択権がありますが、造作譲渡(居抜き)料の金額設定、居抜き対象物の選定はできません。これは、借主の所有物売買であり、貸主に権利はないためです。

居抜きのトラブルは現在の借主と次の借主間のことですので、オーナーが巻き込まれることは原則ありません。ですが、賃貸借契約の際は上記にあるの注意点に気をつけてください。
テナント仲介の経験の少ない不動産業者は原状回復の設定を見落としがちなので、高い専門知識を持ち事業用取引事例の多い不動産会社に相談することをおすすめします。

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