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よくあるご質問FAQ

Q

明け渡しの際の正当事由って具体的にどんな場合?

管理について

正当事由制度は、賃貸人が自分の所有物である住宅を自分で使ったり、あるいは建て替えようとする場合には、賃借人に対して、契約期間の定めのある契約では、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに契約を更新しないことを通知し、さらに、この通知には借地借家法第28条が求める『正当事由』が備わっていなければならないとされています。

この正当事由が認められるかどうかは、以下の事情が考慮されることになっています。

1.賃貸人が建物を必要とする事情

更新を拒絶する賃貸人がその建物を自ら使う必要性がどの程度あるのか、または、賃借人がほかに使用できる建物があるかどうか。

2.賃貸借に関する事前の経緯

賃貸借にすることにした経緯や、権利金などの支払いの有無、その金額、契約上の義務の履行など。

3.建物の利用状況

賃借人がその建物をどのような状況で利用しているか。

4.建物の現況

建物の老朽化により大規模な修繕あるいは建て替えが必要になっていることや、建物敷地を利用する権利の喪失によって建物の利用が困難になるなど。

5.賃貸人による財産上の給付の申し出(補完的事由)

いわゆる立退料の提供。ただし、立退料の提供だけで正当事由を満たしていると判断されるわけではなく、他の事情が備わり、立退料の提供もあるときに、正当事由の1つとして判断されます。

つまり、賃貸人がどうしてもそこに住まなくてはならない格段の理由があることや、建物が著しく老朽化して居住するには危険であることなどを証明しなければ裁判所は正当事由があるとは判断しません。

実務的には、賃貸人が自分で住むためであっても正当事由があると裁判所が判断するケースは少なく、正当事由を補完する意味での金銭の給付、いわゆる立退料の支払いを求められることが多くなっています。

この立退料は、一般的に高額になるケースが多く、法外な立退料を求められ、紛争が長期化することも珍しくないので注意しなければなりません。


筆者:小石 俊雄

宅地建物取引士

賃貸不動産経営管理士・高校教員(地理歴史)

 

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