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こんにちは、賃貸管理部リロケーション課の御池です。

数年前は、梅雨時期に雨が降らず、水不足に悩まされていた記憶がありますが、今年は例年にまして大雨が続いており、管理物件の中には、屋根や外壁からの水漏れが発生する事故も起こっており、その数は例年より多い印象です。今回は、建物の外壁からの水漏れが発生した場合において、オーナーの立場として知っておいてほしい内容を、記載したいと思います。対象がマンションと戸建ての場合について説明いたします。

マンションの場合は、

外壁は共用部になります。よって、水漏れが発生した場合、マンションの管理会社に報告して修繕を依頼することになります。管理会社は管理組合と協力して、水漏れ処理にあたります。毎月修繕費積立金として区分所有者が一定額を積み立てているため、その中から、対応費用が捻出されます。別途、オーナー様が個人的に負担する費用はないと言えます。※一般的に分譲マンションの場合は、長期修繕計画が立てられており、定期的に外壁改修工事等が実施されているので、水漏れが発生すること自体が少ないと言えるかもしれません。

一戸建ての場合は

大雨により屋根や外壁から水漏れした場合、修繕義務はオーナーに発生します。賃貸借契約に基づき、建物を賃貸している以上、建物の外部と内部を遮断することは、建物の本質的な機能の一つです。これらの機能が失われ、水漏れが生じているのであれば、速やかに修繕する義務がオーナーに発生します。

火災保険ではカバーできない。

水漏れの報告をすると【火災保険で直せないか】というオーナーがいらっしゃいます。基本的に火災保険の対象となる事故の原因は、突発、偶然、外来に起因しているものとされています。老朽化による水漏れは保証の対象外です。

火災保険の「風災・ひょう災・雪災」で補償される事故の内容は屋根や外壁、窓ガラスなどが壊れたり、壊れたことが原因で、家財が水にぬれたりした場合が対象とされています。具体的には台風、突風、飛来物などで窓ガラスが割れ、雨が吹き込み、被害が生じた場合です。建物の老朽化によるシーリングの不良や、防水能力の低下、屋根や窓やドアの隙間から吹き込みなどは補償の対象外です。(一般的な火災保険に加えて施設所有者賠償責任保険に加入すれば、オーナーの設備の不良が原因で他人(賃借人)の資産に被害を与えてしまった場合に、それらを補償する保険もございます。但しこの場合でも水漏れ箇所の修繕費用は保険の対象外です。)

オーナーに水漏れの事故を報告すると、多くの方は、『外壁が老朽化していることも判っていたが、改修工事をついつい先延ばしにしてきた、建物にも悪く、住んで頂いている入居者に迷惑を掛けられない。』という事で、改修工事に合意していただけます。建物全体で老朽化が進んでいるのですから、全体改修工事を行うのがベストですが、当然、工事費が高額になってしまいます。工事費を抑えるために、水が浸透しているであろう箇所や、面単位での部分改修を実施となる場合がございます。この場合は修繕箇所以外で水漏れが発生する可能性は拭えませんし、水漏れが再発した場合は追加修繕費か掛かってしまいます。水漏れの原因が一か所とは限りませんので、あくまで応急処置の一環です。どちらにせよ、一旦は水漏れを止めることが先決です。この点で言えば、多くのオーナーは、修繕についてご納得いただきます。

ごくごく一部のオーナーの中には、断固として修繕を拒否される方がいらっしいます。

なんと、今日、そんなオーナーさんがいらっしゃいました。『建物も古いし家賃も安い、もともと相続でもらっただけで、建物のことは何もわからない、お金も準備できないし・・・。』(言いたいことは、痛いほどわかるんですけど・・・。心を鬼にして説明しました。)

ご自身が住んでいるのであれば、修繕するもしないも自由です。貸し出して賃料を頂いている以上、それは認められない。仮に、修繕せず放置していた場合、

①賃借人から賃料減額請求をされる可能性があること

②建物の被害が広がること

③入居者の家財道具へ被害も広がり、これらの補償費は、オーナーに請求される可能性があること

④民法改正により【賃借人に修繕権が与えられていること】 賃借人が業を煮やし、雨漏りの修繕工事をご自身で実施した場合は、その修繕費用をオーナーに請求できる。

ちょっと厳しい言い方だったかもしれませんが、管理会社として、入居者の生活を守ることも、オーナーの収益を守る事に繋がること、外壁改修は長期的な資産運用に欠かせないことを説明して、ご理解を頂きました。工事内容の詳細の打合せは今からですが・・。

水漏れを放置しても改善することもありません。速やかに改修工事を行う必要があります。しかし、一番は水漏れを起させないように、早め早めの改修工事が必要だという事だと思いました。マンションではそれらが、計画的に実施されていますが、戸建ての場合は見落とされがちです。管理会社として、提案できる体制をもっと目指したいと思います。

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