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管理会社とのトラブル TROUBLE_MANAGEMENT

様々なトラブルが考えられますが、主に以下のような相談が多いようです。

1.空室が決まらない

長期間空室のままで、管理会社から何の提案、相談もなく、報告すらない。というトラブルが、一番多いようです。

→なぜ空室か決まらないのか、現地で物件を確認し、募集条件や相場、設備等の調査分析を行う。分析に基づいた募集強化の提案を行い、オーナーと問題解決を計る。

2.管理会社が信用できない

サブリース金額が大幅に減額される、よく担当者が変わる、入退去連絡がない、工事代金が高い。また、勝手に工事代を差し引かれた等、原因は色々考えられますが管理会社や担当者に不信感が募り、管理会社を変えたいというトラブル。

→まずは、現管理会社と話し合いを行ってみてはいかがでしょうか?
改めて、オーナーからの要望を伝えてみることで、管理会社の対応も変わってくるケースもあります。
また、信頼のおける管理会社の選定にあたり、話を聞いてみるのも良いでしょう。現在の管理内容との違いや、管理会社を変更した場合のメリット、デメリットなどの説明を聞き、総合的に判断しましょう。

3.家賃送金がない、滞る。

管理会社が資金繰りに困り、本来オーナーに送金すべき入居者から預かった家賃を他に流用して送金できなかったり、滞ったりするトラブル。

→オーナー側の対応が遅れれば、その金額が膨らむため、速やかに次の管理会社を探す必要があります。
必要な場合は、信頼のおける不動産管理会社や、弁護士などの専門家にアドバイスをもらいながら早急な対応が必要です。

4.サブリースは安心と思っていたのに・・・

1. 家賃保証されると思っていたのに払われなかった!

実はサブリースには、契約内容によっては募集開始から一定期間、家賃保証されないことがあります。借り主を募集している2~3ヶ月は、家賃保証金がオーナーさんに払われないことが、契約でとりきまっているケースもあります。

また、入居者が退去した際も、退去した部屋の家賃1ヶ月分が対象外となります。家賃保証されていても、保証されない期間があることを把握しておく必要があります。

2. 保証家賃の金額が下がった!!

サブリースの家賃保証の「保証」は、【家賃を支払うこと】の保証で、金額に対して保証されている訳ではありません。金額の見直し時期は不動産会社によって異なります。見直しの時期に周辺相場や、入居状況によって、保証家賃を下げられる可能性があります。何年で見直しが入るか契約前に確認することをお勧めします。

3. サブリース会社が破たんしてしまった

最近、サブリース会社が倒産するケースがでてきています。これは御者間での競争が激しくなったために、契約締結を急ぎ、収支の事業計画が甘く利益が少ない契約を結ぶ会社が増えたためです。結果、サブリース会社が破たんすると入居者との契約の結び直しも難航し、手続きも複雑になるため、甚大な労力がかかります。サブリース契約する際は、契約する会社の経営状況も確認する必要があると思います。

4. 解約時にこんなに違約金がかかるって聞いてない!

サブリース会社が保証家賃を下げたり、対応が悪かったりなど不満があり、サブリース契約中に解約すると違約金がかかる場合があります。違約金は家賃3~4ヶ月と高額になるケースが多く。10万の家賃の部屋が20戸あるとすれば、4ヶ月分で800万となります。契約時・解約時には契約書の内容の確認は必須です。

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