コラム Column

不動産投資というと、近年では収益物件を購入して貸し出すという不動産投資を行う方も増えました。
今回のコラムでは、不動産投資を始めてみたい、興味はあるがよくわからないという方へ、実際のオーナー様の事例を紹介しながら、投資について説明していきたいと思います。

今回の事例は中古の区分所有マンションの単身タイプです。「区分所有マンション」とは投資用として貸し出すために所有する物件のことです。

不動産投資を始めるにあたり、投資する物件を選ぶ判断基準を決めておくことをおすすめします。なかなか難しいと思いますが、今回ご紹介するオーナー様は以下の基準を設けられていました。

基本となる基準は「自分が住みたいと思う地域であること」。
区分所有マンションとなる物件は全国に数多くありますが、まずは検討している物件がある地域について知識があること。そして、専門学校や大学が近くにある、スーパーや飲食店などが多く一人暮らしの方から需要があるなど、自分が「住みたい」と思える場所なのかを判断基準とし、その上で具体的な条件を決められていました。

次に具体的な条件として決められていたのが「自分自身が住みたいお部屋かどうか」です。
お風呂とトイレが別、室内洗濯機置き場、部屋の広さは7帖以上、駅から10分以内、日当たり良好といった条件を書き出し、自分が住みたい＝需要があるという想定のもと基準を設けられていました。

賃貸物件である以上、入居者は数年で入れ替わります。不動産投資での大きなリスクは「空室」です。空室期間は家賃収入がないうえ、マンションの管理費、修繕積立金といった費用が毎月掛かってきます。
また、ローンの支払いや非居住者の負担金、固定資産税などもあります。そうした出費を抑えるため、固定費についても確認が必要です。

マンションによって金額はさまざまですが、オーナー様は管理費、修繕積立金あわせて1万円以下という基準を設けられていました。ただし、安いだけでは判断せず建物の状況や修繕履歴を確認するなど、総合的な判断もされていました。

どのくらいの収益が得られるかという点を、表面利回りという数字で見ます。ここで気を付ける点は入居中の賃料ではなく、現在の賃料相場を確認することです。
表面利回りはあくまでも現在の賃料と物件価格で出している数字のため、現在の賃料相場と大きくかけ離れている場合もあります。

大きく賃料がかけ離れていると、現入居者の退去後は賃料を下げないと、次の入居者が決まらない可能性が高いといえます。
いまはインターネットで建物名称を入力すれば、過去の成約事例や現在入居募集している条件を確認することができるので、現在の賃料相場を調べておくことをおすすめします。

また、当サイトのコラム「不動産投資を始める前に知っておくべき不動産用語（利回り編）」もぜひご覧になってください。
https://www.fukuokafudousan.com/column/archives/30

区分所有マンションは、1部屋のみ所有しても空室になれば収支がマイナスになるケースが大半です。

上記のオーナー様は最低でも3部屋は所有するという基準を設けられていました。つまり、1部屋が空室になっても、残りの2部屋でマイナスを補うという考え方です。
また、同じ建物に複数持つのではなく、地域も分散することで、マンションならではのトラブルや災害リスクにも備えられていました。

今回は、区分所有マンションに投資されているオーナー様を例に挙げながら、不動産投資についてご紹介させていただきました。上記のオーナー様も安定した収益のためにさまざまな基準を設けて投資に臨まれていますが、退去が続いたり空室期間が長くなったりといった経験もされています。不動産投資には必ずリスクもあるということを知っておくことが重要です。
不動産投資について、良い事ばかり言って購入を勧めてくる会社は、正直おすすめできません。
リスクを知り、信頼できる不動産会社と相談をしながら投資されることが最も大切です。