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土地活用 PROPERTY

4種類の土地活用のご提案

土地の有効利用にはいくつかの方法があり、初期投資や収益率、優遇税制など様々です。土地活用を行う際には、それらの運用方法を比較・検討しておくべきです。
ここでは、サンプルを用いてアパート経営」「駐車場」「建貸し方式」「何もしない」の4種類の運用方法で、どのような違いがあるのかをシミュレーションしました。

シミュレーションサンプル

所在地 福岡市中央区
土地面積 330㎡(100坪)
用途地域 商業地域
土地の状況 一般道路に面する整形地の角地。周辺はマンションや賃貸アパートが建っており、会社の事務所も集まっているエリアである。

※シミュレーション内の構造や工事費、賃料などの金額はあくまでも仮想の数字です。実際には工事内容や地域によって当然異なります。

なにもしないで放置しておくと…

メリット 投資額はゼロ。
売却活動へ移りやすい。
デメリット 固定資産税・都市計画税は更地評価のまま納税しなければならない。また、雑草やゴミの放棄によって近隣等からクレームが入る事があるので年に3~4回草取りや清掃を行わなければならない。

アパート経営

状況

1Kタイプ(25m2)のプランだと鉄筋コンクリート造7階建てで、40戸ぐらいのマンションが建てられそうだ。(道路斜線などは考慮していません)

仮定条件

周辺賃料相場 55,000円/戸
総建築費 約2億5千万円(グレードや工法により価格は異なります)
月額収入 2,200,000円
支出 (全額借入れした場合⇒30年変動金利3%)
・月額返済: 1,054,000円/月
・定額管理料(5%)110,000円/月(別途消費税)
・共用部メンテ費用 100,000円/月(別途消費税)
※共用部電気代・水道代は 別途費用

入居者の確保ができるか、事前の調査が必要。

メリット

土地の固定資産税が下がります。

小規模住宅用地となり、土地の固定資産税が200m2まで評価額の1/6の課税標準となる。 (200m2を超える部分は1/3に)

土地の都市計画税が200m2まで評価額の1/3の課税標準となる。(200m2を超える部分は2/3に) ※注意参照

デメリット

まとまった額の投資が必要

建築費:2億5,000万円借入が必要

駐車場経営

状況

月極駐車場として区画してみると、14台分程のスペースが確保出来そうだ。(通常横2.5m×縦5mを1区画としている。)

仮定条件

周辺賃料相場 15,000円/台
工事費 約100万円(別途消費税)アスファルト舗装・ライン
月額収入 約21万円程。

メリット

投資額が少なく回収が早い。

小規模宅地等の特例が受けられる。

デメリット

固定資産税・都市計画税が更地の評価となって軽減が受けられない。

建貸し方式

状況

知り合いから紹介されたドクターが独立開業を考えていて、現地のマーケティング調査をしたところ、立地としては良好でした。しかし、ドクター自身で建てると医院経営を圧迫するので、建貸しをして欲しいとの事。

仮定条件

建物 鉄骨造 2階建 50坪
建築費 3,500万円(別途消費税)
月額賃料 50万円(別途消費税)
賃貸期間 20年

メリット

最初から入居者が決まっている状態なので、投資額の資金回収が早い。

デメリット

固定資産税の軽減はない。不慮の事故で契約者が経営できなかった時次に他業種への転換がはかりにくい。(医院を引継ぐドクターが見つかると良い)

土地建物の固定資産税の軽減が受けられない。

※注意

アパート経営の場合、建物の固定資産税・都市計画税は3階建て以上準耐火構造・耐火構造の場合で1室あたりの床面積が40m2~280m2であれば、一世帯あたり120m2までの部分について当初5年間は半額の特例が受けられます。
土地の相続税評価は貸家建付地となり、軽減されます(軽減率は場所によって異なります)。
また、借入金が残っている場合は、相続財産からその残額を差し引く事ができます。

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